Waspada! Modus-Modus Penipuan DP Properti Rumah yang Sering Menjerat Pembeli Baru

Membeli rumah adalah keputusan besar dalam hidup, dan prosesnya seringkali melibatkan uang muka atau down payment (DP) yang jumlahnya tidak sedikit. Sayangnya, momen ini juga dimanfaatkan oleh oknum tidak bertanggung jawab untuk melakukan penipuan dengan berbagai cara yang semakin lama semakin cerdik. 

Banyak calon pembeli tergiur dengan iming-iming DP murah, promo terbatas, atau janji manis “bisa akad cepat tanpa BI checking”, namun berujung kehilangan uang puluhan hingga ratusan juta rupiah tanpa pernah mendapatkan rumah yang dijanjikan. 

Artikel ini akan membahas secara lengkap modus-modus penipuan DP properti rumah yang paling sering terjadi di lapangan, bagaimana cara pelaku menjalankan aksinya, serta bagaimana masyarakat bisa lebih waspada agar tidak menjadi korban berikutnya.

Modus Developer Fiktif dengan Proyek Rumah Bodong

Salah satu modus yang paling sering memakan korban adalah developer fiktif yang mengaku sedang membangun perumahan baru, lengkap dengan brosur menarik, desain rumah yang terlihat mewah, bahkan contoh unit (show unit) yang seolah-olah sudah siap ditempati. Korban biasanya tergoda karena harga rumah yang ditawarkan jauh lebih murah dari pasaran, ditambah promo DP yang sangat ringan bahkan bisa dicicil. 

Pelaku biasanya menyewa lahan kosong lalu memasang papan proyek dan membuat kantor pemasaran sederhana agar terlihat meyakinkan. Mereka juga aktif beriklan melalui media sosial seperti Facebook dan Instagram dengan konten visual yang profesional. Setelah banyak korban menyetorkan uang DP, proyek tiba-tiba mangkrak dan developer fiktif tersebut menghilang tanpa jejak. Ironisnya, banyak korban baru sadar setelah melihat tidak ada aktivitas pembangunan yang berarti selama berbulan-bulan.

Penipuan Lewat Agen Properti Palsu yang Mengaku Resmi

Modus berikutnya dilakukan oleh agen properti palsu yang mengaku bekerja sama dengan developer ternama. Mereka menggunakan kartu nama, email perusahaan palsu, bahkan foto-foto kantor yang sebenarnya diambil dari internet. Mereka mendekati calon pembeli melalui pameran properti, grup WhatsApp, atau iklan di marketplace seperti OLX. 

Ketika pembeli tertarik, mereka meminta uang booking fee atau DP dikirim langsung ke rekening pribadi dengan alasan “untuk mengamankan unit agar tidak diambil orang lain”. Banyak korban tidak curiga karena agen tersebut terlihat komunikatif, sering follow up, dan bahkan mengajak survei ke lokasi proyek. Namun setelah uang ditransfer, agen tersebut mendadak sulit dihubungi. Ketika korban menghubungi kantor developer asli, barulah diketahui bahwa nama agen tersebut tidak terdaftar sama sekali.

Skema DP Murah yang Nyatanya Adalah Jebakan Kredit Macet

Ada juga modus penipuan yang tidak serta-merta menghilangkan pelaku setelah menerima DP, melainkan menjebak pembeli dalam skema kredit yang tidak realistis. Biasanya pelaku menawarkan rumah tanpa BI checking, tanpa slip gaji, dan bisa langsung akad hanya dengan DP ringan. Calon pembeli yang merasa riwayat keuangannya kurang bagus sering tergiur dengan tawaran ini. 

Padahal kenyataannya, pengajuan KPR mereka sebenarnya tidak pernah disetujui oleh bank, sehingga developer memberikan skema cicilan semi-KPR internal yang bunganya sangat tinggi dan tanpa perlindungan hukum yang jelas. Awalnya cicilan terasa ringan, namun beberapa bulan kemudian cicilan melonjak drastis dan pembeli tidak mampu membayar. Akhirnya rumah disita kembali oleh developer, sementara DP yang sudah dibayarkan hangus sepenuhnya.

Penipuan Melalui Pengalihan Kepemilikan Rumah Subsidi

Rumah subsidi dari pemerintah seringkali menjadi incaran masyarakat berpenghasilan rendah. Namun karena kuotanya terbatas, banyak orang mencari jalan pintas melalui calo yang mengaku bisa “menguruskan rumah subsidi tanpa antri”. Mereka biasanya menawarkan rumah yang sudah dihuni orang lain, lalu meminta DP sebagai uang pengalihan kepemilikan. 

Korban dijanjikan bahwa sertifikat akan segera diproses dan rumah bisa langsung ditempati. Padahal secara hukum, rumah subsidi tidak boleh diperjualbelikan sebelum lima tahun sejak akad. Akibatnya, ketika pemerintah melakukan sidak, rumah tersebut bisa disegel karena dianggap melanggar aturan. Pembeli tidak hanya kehilangan rumah, tapi juga uang DP yang disetorkan kepada calo.

Penipuan Melalui Skema “Patungan Beli Tanah Kavling”

Modus lain yang semakin marak adalah penawaran tanah kavling dengan sistem “patungan” atau “investasi bersama”. Pelaku mengajak puluhan orang untuk membeli lahan secara kolektif dengan janji akan dibagi menjadi beberapa kavling yang masing-masing bisa dibangun rumah. Calon pembeli tergiur karena DP yang diminta relatif kecil dan harga per meter tanah jauh lebih murah dibandingkan harga pasaran. 

Namun setelah uang DP terkumpul, pelaku kabur dan tanah yang dijanjikan ternyata tidak memiliki legalitas sama sekali atau bahkan tidak ada. Lebih parah lagi, ada kasus di mana tanah tersebut sebenarnya sengketa dan dimiliki oleh pihak lain, sehingga pembeli yang sudah membangun rumah pun harus angkat kaki karena tidak punya kekuatan hukum.

Modus Pengembang yang Menahan Pengembalian DP Pembatalan

Ada pula developer yang secara legal memang eksis, namun menjalankan praktik tidak etis dengan sengaja mempersulit calon pembeli yang ingin membatalkan pembelian. Biasanya, saat awal penandatanganan surat pemesanan unit, pembeli tidak membaca detail klausul pembatalan. Ketika pembeli ingin membatalkan pembelian karena pengajuan KPR ditolak atau kondisi finansial berubah, developer menolak mengembalikan DP dengan alasan sudah digunakan untuk administrasi. 

Bahkan ada yang hanya mengembalikan 20% dari total DP yang sudah disetorkan. Secara hukum, hal ini bisa diperdebatkan tergantung isi perjanjian, tapi banyak pembeli yang akhirnya pasrah karena merasa tidak mampu menggugat.

Cara Menghindari Penipuan DP Properti Rumah

Agar tidak menjadi korban dari berbagai modus di atas, masyarakat perlu lebih cermat sebelum memutuskan untuk membayar DP. Pertama, pastikan legalitas developer melalui pengecekan di Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) atau Real Estat Indonesia (REI). Cek juga status tanah melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memastikan tidak ada sengketa. 

Jangan pernah mentransfer uang DP ke rekening pribadi, kecuali disertai dengan bukti hitam di atas putih yang sah secara hukum. Jika melalui agen, minta surat kuasa resmi dari developer. Selain itu, baca seluruh isi perjanjian secara detail, terutama mengenai syarat pembatalan dan pengembalian dana. Jika perlu, konsultasikan dengan notaris atau pengacara agar lebih aman.

Penipuan DP properti rumah tidak hanya terjadi karena pelaku yang licik, tetapi juga karena korban yang terlalu percaya dan tidak melakukan pengecekan mendalam. Tawaran murah memang menggoda, namun ingat bahwa rumah adalah komitmen jangka panjang yang tidak boleh diputuskan hanya karena emosi sesaat. 

Selalu utamakan logika dan legalitas daripada janji manis promosi. Jika ada penawaran yang terasa “terlalu bagus untuk menjadi kenyataan”, kemungkinan besar memang ada sesuatu yang tidak beres di baliknya. Lebih baik kehilangan kesempatan membeli rumah murah daripada kehilangan seluruh tabungan karena menjadi korban penipuan.

Jika Anda ingin mendapatkan properti yang dekat dengan kawasan strategis, Ray White Kebayoran Barito hadir untuk membantu Anda. Ray White telah mempunyai pengalaman lebih dari 20 tahun dalam bidang properti. Segera hubungi Ray White Kebayoran Barito di (021) 724-1333 untuk mendapatkan berbagai penawaran properti yang sangat menarik. Miliki properti mewah dan strategis bersama Ray White Kebayoran Barito! Anda juga bisa kunjungi website Ray White Kebayoran Barito dihttps://kebayoranbarito.raywhite.co.id/.

Written by: Jennifer Rantelobo (Copywriter of Ray White PPC Group)

Approved by: Cynthia Natalia William (Marcomm of Ray White & Loan Market PPC Group)